Consultamos a distintos referentes del sector inmobiliario-construcción las posibles perspectivas que esperan para el año entrante. Por lo vertido en las opiniones es evidente de que a la mayoría les cuesta trazar posibles escenarios objetivos, en general se inclinan a referirse más a “deseos o expectativas”.

Entre los distintos actores del mercado predomina un “optimismo moderado”, a pesar de que muchos de ellos siembran dudas con respecto a algunas variables claves del sector, como por ejemplo la inflación, el nivel de ingresos, cantidad de oferta, Ley de alquileres o falta de crédito hipotecario.

La gran mayoría de los consultados deja un halo de dudas; ya que según ellos el trazado real del año dependería en gran medida del resultado de las elecciones en octubre ya casi cerrando el año próximo.

Si nos centramos en las frases más usadas se destacan algunas que se escuchan desde hace varios meses como: “los precios en varios segmentos parecen haber tocado fondo”. En base a este elemento muchos hablan de un sostenimiento de la demanda pero en los niveles actuales. Nadie espera un aumento notable de la demanda en 2023 a pesar de que los precios cayeron ya en el orden del 40% acumulado en estos últimos 4 años.

Con respecto al desarrollo y comienzo de nuevos proyectos podemos destacar la siguiente frase “esperamos condiciones complicadas para el desarrollo de nuevos proyectos, en el entendimiento de que no habrá un contexto favorable para la inversión en general, que afectará a nuestro sector”.

También se resalta a los costos de construcción más depreciados en dólares, que fueron tal vez los traccionadores de actividad los últimos dos años, sin embargo al respecto también aparecen dudas para el año entrante: “la construcción sigue por debajo del promedio, aunque ya recuperó parte de esa baja, y acá dependerá como se vaya moviendo la inflación y los costos en pesos y la evolución en dólares que pueden encarecer o disminuir los costos medidos en pesos o dólares”. Como sabemos en Argentina, la única certeza es el incremento de los insumos y mano de obra en pesos, todo lo demás son incógnitas.

Con respecto a la actividad en el interior del país, las expectativas son buenas, sobre todo en los sectores relacionados a la minería y el turismo “El mercado del Norte promete buena performance a partir de la actividad minera que viene creciendo”.

A continuación se puede leer en detalle un abanico de opiniones muy variadas y hasta distintas o contrapuestas a diferencia de otros años en los que los partícipes del sector coincidían más en sus expectativas para el año entrante:

Herman Faigenbaum - Cushman & Wakefield Argentina
Gabriel Gonzalez Pardo – Tizado Propiedades
Sebastián Sosa – Re/Max Argentina Uruguay
Hernan Nucifora – Global Investments
Esteban Edelstein Pernice – Castex
Miguel Ludmer – Interwin
Mabel Korn – Korn Propiedades
Fernado Sabatini – Estudio MRA&A
Eduardo Sturlich – Soldati Propiedades
Damián Tabakman - CEDU
Juan Yacopino – Centro Arg de Ingenieros
Jorge De Bártolo - Colegio de Escribanos Ciudad de Bs As
Andres Garibolidi – Dunod Propiedades
Alejandro Ginevra – GNV Group
Darío Gabriel lopez – Arquitectonika
Magdalena Day – Grupo MDay
Santiago Tarasido – CRIBA
Gustavo Llambias - RED SA
Mariano Otalora – Qué Hacemos con los Pesos?

Las perspectivas para los próximos dos años (2023/24) de nuestro mercado inmobiliario son excepcionalmente buenas. En efecto, hoy estamos en una situación donde los precios se corrigieron a la realidad de los compradores /inquilinos, los costos de la construcción están contenidos, hay pocos proyectos en marcha por lo que se va a agregar poco inventario y hay una demanda básica de productos inmobiliarios insatisfecha. En el contexto económico de nuestro país, con solo lograr algunos pequeños cambios se puede obtener una mejora de proporciones. Y en ese escenario va a aumentar la demanda, los precios van a subir y los márgenes a mejorar.
Si hablamos de Real Estate Comercial, tenemos dos grandes mercados. El producto logístico/industrial mantiene una curva ascendente de demanda y precio pero todavía tienen mucho espacio para seguir subiendo. En oficinas el mercado es selectivo pero aquellos que provean lo que los ocupantes demandan están viendo crecer sus rentabilidades.
En síntesis: una vez más es un buen momento para apostar al Real Estate en Argentina.

A pesar que la situación del país es muy complicada vemos obras por todos lados, sean proyectos vendidos, en proceso o nuevos. Esto es un indicador interesante sobre el stock futuro a corto plazo, a eso se le suma los usados. El problema radica en que la sobreoferta es récord con una demanda reducida históricamente, pero también atractiva en cuanto a la diversidad de productos para elegir y la baja sostenida en los precios que hacen muy interesante el valor de las unidades.
Imagino que seguirá una tendencia a consumidor final por el atractivo mencionado, pero con tasas tan elevadas es difícil encontrar inversores y más aun crédito.
Hay un público más joven, que busca su primera vivienda y aquellos del mundo financiero y tecnológico tienen más posibilidades en función de sus ingresos.
Respecto a las obras sigue siendo un nicho con posibilidades mayores de acceso por la integración en plazos en un mercado sin créditos.
En cuanto a zonas seguirá liderando los productos de zonas premium y espacios abiertos, con una gran gama de opciones como ser desde Nordelta hasta Bariloche, que fueron producto/zona muy exitosos en los últimos años.
El mercado inmobiliario es un nexo asociado al crecimiento, la construcción y adquisición de vivienda y refleja mucho la situación país, esperemos que ese sea un índice que vaya mejorando, esto último es un deseo más que una perspectiva.

A pesar del contexto económico del país, proyectamos un 2023 similar al año que dejamos atrás. No se evidencian cambios en el contexto macro del país de los últimos años que haga presumir un mercado diferente para el año que inicia, aunque en RE/MAX estamos convencidos que Argentina es un país de oportunidades para quien se sabe adaptar y evolucionar en su ámbito.
Si bien es difícil predecir el mercado inmobiliario en Argentina, vemos una economía que se está enfriando, un dólar fluctuante y un escenario político eleccionario, pero no podemos dejar de lado que venimos de tres años marcados por la incertidumbre del COVID, que generó un mercado muy inestable, lo que lo que nos lleva a pensar que seguramente lo que veamos en 2023 sea un mercado un poco más estable, con un pequeño crecimiento en cantidad de operaciones.
En RE/MAX buscamos apoyarnos en los datos para hacer proyecciones. En este sentido, el dato que aporta el Índice del M2 Real, que realizamos en conjunto con este medio y la Universidad del CEMA, es que desde enero de 2020 a fines de 2022 la caída acumulada del precio del m2 en CABA es de -20,42%. Durante 2022 se vieron picos de baja históricos desde 2020, pero desde la última mitad del año se empezó a evidenciar una suba en los precios, tendencia que puede indicar el piso de este descenso de precios para buscar un punto de equilibro más cercano a valores del 2021, que, si bien están lejos de ser los precios pre pandemia, son un indicador de estabilización.
En esta misma línea, estimamos que al menos al inicio del año los compradores sigan marcando la pauta, ya que hoy seguimos teniendo un récord de oferta de propiedades, donde los compradores o inversores, que son los que tienen el dinero para invertir, pueden poner las condiciones.
Como marca, esperamos seguir creciendo en cantidad y en calidad, con proyectos que aporten valor al mercado y al consumidor en particular. Tal es así que aumentamos alrededor del 20% nuestro equipo de trabajo, con lo cual esperamos ver los frutos en el crecimiento del número de emprendedores locales que confíen en el modelo de servicio que propone la marca y, por supuesto, el volumen de sus ventas. Proyectamos también tener presencia en 3 provincias más y una nueva oficina en Uruguay, llegando así a estar en 15 provincias de la Argentina.
Además, tenemos proyectado sumar nuevos servicios para los clientes de RE/MAX, como es la alianza con Garantor para ofrecer garantías para quienes deseen alquilar una propiedad con alguna de las oficinas adheridas a la red. Con una mirada más largoplacista, para 2030, proyectamos tener una participación estimada del 30% (actualmente cercano al 20%) del mercado inmobiliario con las oficinas adheridas a la red, y un total de 130.000 propiedades en cartera.

Mis expectativas para el 2023 con respecto a la macro economía y el sector es lograr que se tranquilice un poco todo el movimiento de precio que hubo en este en estos últimos dos años, que la inflación se estabilice y que podemos trabajar de una manera más lógica y más previsible, que todo lo que es provisión de materiales se normalice y que podamos tener un año tranquilo, va a ser un año complicado por las elecciones pero nos merecemos tener un año normal. Y en lo personal poder cumplir en tiempo y forma con todos los proyectos y con todos los emprendimientos que estamos desarrollando, tenemos nuevos lanzamientos nuevos desafíos y espero poder estar cumpliendo de la mejor manera con cada una de las de las personas con los inversores que confían en nosotros y en nuestro gran equipo de trabajo.

Notamos que la demanda es constante y que va a seguir a buen ritmo. El problema lo vemos por el lado de la oferta, fundamentalmente enfocado en los temas de aprobación de nuevos emprendimientos.
Creemos que hay una oportunidad muy grande para que la provincia de Buenos Aires mejore sus procesos aprobatorios. Así muchos nuevos proyectos se volcarían al mercado, generando muchísimo trabajo y crecimiento económico. Hoy la demanda se orienta a los barrios ya existentes, y esa limitación provoca suba de precios, justamente porque la oferta de proyectos aprobados no crece. Varias de las nuevas propuestas en tratativas incluyen proyectos de usos mixtos, un concepto de planificación urbana que habla de la "ciudad de los 15 minutos", en la que se integran usos y funciones variados dentro un mismo barrio –residencial, recreacional, comercial, laboral u oficinas, bancarios, médicos, áreas verdes, entre otros- de manera de crear vecindarios accesibles, siempre a corta distancia y más seguros.
Lo mismo que sucedió en Pilar y en Nordelta, ambos con infraestructura y una nutrida oferta de servicios y locales cercanos para satisfacer las necesidades de sus habitantes sin necesidad de que se alejen de sus viviendas ni utilicen transporte o automóviles, se está replicando en otras zonas como Escobar, San Vicente, Ezeiza o la zona Oeste. La realidad es que existe mucha tierra lista para desarrollar y muchos interesados en hacerlo.
Un panorama realmente alentador para el mercado suburbano, que sigue apostando a seguir creciendo.

Todo el año 2022 fue mostrando que más allá de la altísima inflación q tocó cerca del 100 por ciento en el año y el crecimiento del valor del dólar que termina con en 330 $/u$s, los inmuebles especialmente los emprendimientos a estrenar siguieron siendo un refugio de valor tanto para los que tienen algunos dólares ahorrados como para empresas que tienen excedente de pesos.
Para el 2023 esperamos que se acentúe esa expectativa positiva y la demanda de unidades a estrenar siga convalidando la industria.
Si bien es un año de elecciones presidenciales y eso genera un par de meses de distracción, esperamos que la expectativa de un cambio positivo dé lugar a más inversores.
Por otro lado el magro resultado de los mercados financieros y las cripto monedas siguen siendo una floja alternativa frente al mercado inmobiliario que aparece como más noble.
La posibilidad de que se abran secretos bancarios de USA viene encareciendo el costo de traer dinero a Bs AS lo que demuestra una corriente de entrada de dólares que pueden terminar en inversión inmobiliaria.
El Mercado que está mejorando y que es una buena salida para las unidades de vivienda que se adquieren es el de los alquileres amoblados temporarios que generan rentas anuales más altas que lo alquileres vacíos que pueden llegar a un 10 por ciento vs un 3 por ciento que con suerte dejan los Deptos vacíos. Si bien esto requiere una mayor inversión por el equipamiento, la mayor ocupación que generó el turismo el último semestre en argentina mejora las expectativas de ese tipo de inversión.

El valor de las propiedades está en un piso histórico, los precios vienen bajando constantemente desde antes de la pandemia y ya acumuló una caída del 30 al 40%, se espera que el 2023 sea un año en el que los precios se estabilicen, puede ser que vayan subiendo paulatinamente o que se mantengan, pero no creemos que sigan bajando.
Si bien el 2023 es un año de elecciones, no creemos probable que los valores sigan en baja, los costos de construcción nos dan la razón, por este motivo consideramos que los valores llegaron a su piso más allá del escenario electoral.
Cierto es que el mercado se ha estado reactivando en el último trimestre, creemos que tiene que ver con este análisis, si las propiedades están en el piso significa que es momento de comprar, los compradores están muy atentos a las oportunidades que van surgiendo, esta es la clave en este momento, poder identificar de toda la gran oferta lo que está en precio y tomar una decisión rápida pero inteligente, para ello es fundamental contar con un buen asesoramiento.
La tipología más demandada son los departamentos de hasta 3 ambientes. Pero también surgió un nuevo nicho de negocios con los alquileres temporarios la llegada de turistas extranjeros que generalmente se inclinan a los monoambientes y dos ambientes.
Al mismo tiempo los valores de los alquileres se incrementaron significativamente y esto vuelve a conquistar a los inversores que se habían retraído con la ley de alquileres. Está claro que el mercado necesita créditos hipotecarios, de crearse una nueva línea de créditos subsidiados por parte del estado, se vería en el sector un efecto sumamente positivo.
Mientras tanto comprar propiedades en construcción es una buena manera de comprar dólares a futuro, y comprar metros cuadrados es el negocio más seguro y puede pagarse en cuotas, muchas veces que llegan a ser post posesión. En Korn Propiedades además estamos comercializando algunas propiedades terminadas, a estrenar e inclusive usadas que aceptan el 50% en cuotas en pesos ajustadas al CAC. Esta nueva metodología es muy bien recibida por los compradores, tanto los inversores como los consumidores finales que con estas facilidades pueden aspirar a una propiedad más grande o mejor ubicada.

La concreción de un emprendimiento en el mercado inmobiliario, es un proceso que demanda no menos de 3 años, y su consumación, venta /o renta total , otro periodo que va a depender del volumen de dicho emprendimiento.
En síntesis, mirar el mercado en un corte al año 2023, donde van a continuar este esquema macro que todos conocemos, no parece ser muy alentador.
Pero si volvemos a la descripción ciclo temporal del negocio, nos debiera hacer ver, no el 2023 , si no el 2026 o 2027, entonces se podría en perspectiva visualizar, muchos signos positivos :
-Hay un factor común en casi todo el espectro político y lo más importante, en el hastío de toda la población: Poner proa a la solución de los problemas REALES del país: la inflación , la brecha cambiaria ,la estabilidad y la pobreza, entre tantos otros …en una analogía con la física podríamos llamarlo ACCIÓN.
-La REACCIÓN deberá ser de manera indefectible, la puesta en práctica de un plan de estabilización de la economía, todas sus variables, sin descuidar temas sociales. Sin dudas todo un desafío, que habrá que esperar que comience en diciembre de 2023 , sea quien fuere el que gane la presidencia.
La historia no se repite, pero rima decía Mark Twain , los periodos 1992 a 1997 y 2002 al 2007, pueden ser similares a lo que ocurra desde 2023 en adelante, esperando que en esta ocasión dure unas cuantas décadas y no unos años .
Todos recordamos lo que genero la estabilidad, los deficit gemelos en 0 …crecimiento del PBI y por ende , crecimiento del salario, real, vuelta a los créditos hipotecarios ….consumo , crecimiento y la palabra clave que espera el país: PROSPERIDAD. Para la mitad de la biblioteca que comparta esta visión sin dudas que el año 2023 , será una oportunidad para aprovechar las caídas históricas en dólares de propiedades, tierras , costos …y harán sus apuestas, será un año sin dudas para sembrar, generar proyectos cuyo comienzo hoy coincidirá en su finalización ese ciclo mencionado con una realidad sin dudas mejor que este presente….

Creo que la palabra que mejor describe el 2023 es “incertidumbre”, si bien hubieron algunas señales de un cierta reactivación sobre el final del 2022, en parte por la normal estacionalidad en los últimos meses del año, todavía prevalece un enorme inventario de propiedades a la venta, en gran medida debido a la baja rotación de operaciones y a la mayor cantidad de propietarios que optan por vender su propiedad en lugar de alquilarla, producto de una equivocada ley de alquileres que provocó una sequía de propiedades ofertados en alquiler.
Como variables alentadoras a tener en cuenta nombraría:
a) si bien en un año electoral en general lo esperable es que las decisiones se posterguen, viniendo de una crisis tan profunda como la actual, cualquier cambio de expectativas podría rápidamente acelerar operaciones.
b) los precios en varios segmentos parecen haber tocado fondo, a medida que esa tendencia se confirme y sea percibida por los compradores podría asimismo acelerar decisiones de compra previendo incrementos futuros. Una variable importante en este aspecto es que el costo de reposición actual está muy cercano a los precios de venta. c) luego de un largo período de adaptación a las nuevas modalidades de trabajo y consumo fruto de la pandemia del COVID, creo que estamos entrando en un período de cierta estabilidad o nuevo status quo más permanente, certidumbre que podría también acelerar decisiones de compra de inmuebles.
d) la baja performance reciente de inversiones alternativas (mercado financiero, criptos etc) re posicionó al real estate como una muy buena alternativa de retorno y protección patrimonial.

Somos optimistas y esperamos que el año entrante sea razonablemente bueno de cara a la regularización, principalmente de las principales variables macroeconómicas de la Argentina.
Seguiremos invirtiendo en nuestro país en proyectos que sean cada vez mejores y que nos permitan estar preparados para cuando se pueda vislumbrar un cambio de ciclo. Difícil decir cuándo será, pero apostamos a que este gobierno o el que le siga, logre bajar la inflación, el riesgo país y estabilizar el dólar, como sucede en los demás países de la región.
Cuando suceda (y estamos convencidos que así será), las obras que ahora tenemos en marcha se revalorizarán significativamente de la mano de un aumento de precios de los inmuebles.
También buscaremos hacer un trabajo institucional fuerte para que vuelva el crédito hipotecario accesible, al ritmo que la macroeconomía lo admita y mejoras en los alquileres.
Tenemos un objetivo claro de cara al futuro: seguir acompañando a nuestro principal segmento de clientes, pero también esforzarnos al máximo para llegar a los estratos medios y medios bajos. También vamos a continuar con el compromiso de introducir mejores prácticas para avanzar en la construcción sustentable y en los proyectos que contemplen el triple impacto. Seguiremos ayudando a que los desarrollos tengan cada vez más criterios de sustentabilidad, cuidado del medioambiente y respeto del patrimonio histórico.
Durante los últimos años, nuestra Cámara de Desarrolladores Urbanos ha crecido en número de socios, actualmente somos más de 130, incorporando desarrolladores cuyos tamaños de negocios son diversos permitiéndonos tener mayor alcance federal y una presencia creciente de desarrolladoras mujeres.
De la mano de nuestro crecimiento institucional, también crece la relevancia de la figura del desarrollador urbano y cada vez más se reconoce su rol y su impacto positivo en la sociedad.

Si bien se exhibe recurrente durante los últimos cuatro periodos una continuidad en el sector inmobiliario con cantidades reducidas de escrituraciones, sin crédito hipotecario y con un mercado de alquiler subofertado, el año próximo se presenta con certezas propias y oportunos desafíos.
Certezas claras y concretas de un mercado que siempre e indefectiblemente con el transcurso del tiempo, se ha constituido como resguardo y crecimiento de valor, lo que hará de continuar su senda de desarrollo de nuevos productos e intercambio inmobiliario.
Y a su vez, desafíos, los cuales necesariamente junto al sector público se muestran oportunos para generar instrumentos capaces de impactar positivamente en la tendencia existente.
Sin perjuicio de la necesidad de contar con un entorno macroeconómico más acorde, el sector público posee la capacidad, por intermedio de determinadas intervenciones, de generar múltiples efectos positivos en el sector: se destaca la esperada rectificación en la malograda ley de alquileres para ambas partes y la creación de un programa de impulso fiscal con destino exclusivo a la construcción de nuevas unidades para locación. Con ello se permitirá incrementar la reducida oferta disponible por conducto de la decisión de propietarios de volver a volcar sus unidades existentes al alquiler y a través de inversores que volverán a construir y/o adquirir nuevas unidades con destino de locación, produciendo esto último un mayor movimiento de operaciones de compra-venta, tanto de unidades nuevas como usadas, sin mencionar el conocido efecto multiplicador que la construcción origina. Simultáneamente permitirá a los locatarios evitar los actuales altos alquileres iniciales generados por una incompatible medida de único ajuste anual y contar con una mayor y más competitiva diversidad de producto. El desafío mayor se centra en la necesaria recomposición de aquella vital herramienta que globalmente es capaz de transformar la vida de tantos y lograr el acceso a la vivienda: el crédito hipotecario. Para ello, es menester avanzar en el debate entre oficialismo y oposición para delinear entre sus similares proyectos, la instrumentación de créditos regidos mediante un ajuste por unidades de variación salarial y un fondo compensador regulador. Asimismo, en línea de favorecer el impulso a la adquisición de unidades, se añadiría el blanqueo planteado recientemente, cuya reglamentación se encuentra en estudio y la cual será fundamental para el éxito de sus expectativas. Esperamos un 2023 en el sector inmobiliario con la constancia del desarrollo y movimiento transaccional que genera un segmento económico que es significado de seguridad y certeza, conjuntamente con la necesidad de llevar adelante los desafíos planteados a través de acciones comunes en un deseado encuentro entre el sector público, privado y académico, a fin de contribuir a crear singulares decisiones para irrumpir en la tendencia del sector.

Trazar una expectativa para 2023 implicar analizar el mercado inmobiliario con dos visiones, una más optimista, y otra, con más criticidad.
Con 11 meses cumplidos, estamos alcanzando las 30 mil operaciones y todo hace suponer que el año completo quedará en niveles prepandemia de 2019, cuando llegó a 33 mil escrituras. Es decir, un primer análisis indica que estamos recuperando muy paulatinamente la actividad, escapando del pozo de las 18 mil en 2020 y de las 28 mil en 2021.
Pero entendemos que nos hemos acostumbrado a una realidad inmobiliaria que sobrevive por sus propios estímulos, reinventándose con proyectos genuinos, con pocos incentivos fiscales y crediticios. Insistimos con la idea del efecto multiplicador: un crédito hipotecario abre una cadena de compras y ventas y tenemos un antecedente no tan lejano en donde llegaron a registrarse 4 de cada 10 escrituras con hipoteca.
En ese sentido, observamos que cuando hubo crédito hipotecario –cuando en la actualidad es prácticamente nulo-, los niveles se duplican a los números de hoy y eso genera toda una cadena virtuosa para el mapa inmobiliario. En el último boom de créditos, llegaron aconcretarse en apenas un solo mes 2500 escrituras con hipoteca. Hoy, con 11 meses acumulados, no concretamos ni 2000.
Si trazamos expectativas para el año que entra, deseamos ya tener un piso establecido de 3 mil operaciones mensuales, un dato que se vino consolidando desde el último semestre. Pero debemos aspirar a más, a salir de esa marcha media amesetada, y encontrar en una mesa inmobiliaria ampliada más soluciones, que hemos entregada a distintas autoridades oportunamente: menor presión impositiva distorsiva, nuevos mecanismos de inversión, facilidad de tramitaciones para nuevos emprendimientos.
No somos negadores de una realidad que nos abruma como lo es la inestabilidad en precios. La inflación no es ni más ni menos que erosionadora del ahorro y el sistema bancario tampoco generará herramientas para el sueño del techo propio con estos índices.
En ese sentido, herramientas macro y micro tienen potencial para impulsar una realidad inmobiliaria. Somos realistas y no esperamos un shock de estímulo a la vivienda, pero debemos salir de esa realidad que nos ameseta.
Creemos que va a ser un año 2023, con las dificultades que tienen los años políticos y de elecciones como el que viene.
Queremos ponerle un poco de optimismo, pensando en lo barata que está Argentina en inmuebles, comparada con la Región.v Con los dos nuevos instrumentos que se aprobaron, blanqueo para obra nueva y blanqueo para el usado. Consideró que estos tres componentes pueden ser elementos motorizantes para el 2023 .
Terminamos en nuestra región con un 10% más de escrituras que en 2021. Sabemos que es poco, pero lo importante es la tendencia.

Argentina debe corregir el camino de la inflación, el del crédito a largo plazo para poder llegar a tener un mercado inmobiliario, fuerte , dinámico, generador de mano de obra registrada y un excelente derrame sobre toda la Economía.
Deseamos que la dirigencia política asuma el rol que le corresponde y ponga un plan económico coherente para sacar a nuestro querido país de la pobreza e incertidumbre que venimos viviendo desde hace tantos años.

El 2023 será un año desafiante y con muchas oportunidades para los que se animan. En el plano local, la política cambiaria y de “cuidado” de las reservas seguirá ocupando el centro de la escena, alta inflación, restricciones a la importación y un Gobierno casi sin margen para políticas muy expansivas, se espera un magro desempeño para la actividad económica y el consumo el año próximo.
Para nuestro sector creo que va a ser un año con actividad en los proyectos más emblemáticos donde les de confianza y seguridad a los compradores. Con un inflación que seguramente va a ir bajando muy lentamente, seguiremos sin acceso a los dólares por lo que es de esperar que los pesos sean invertidos en departamentos en pozo donde no solo resguardan su capital, dolarizan su inversión y pueden tener una expectativa de apreciación del precio del inmueble cuando este terminado. El negocio inmobiliario es un negocio que se piensa a mediano y largo plazo, tanto para los desarrolladores como para los inversores o compradores de inmuebles, es decir que si las perspectivas a mediano plazo son positivas, vamos a ver actividad en la oferta de nuevos proyectos y va a existir una demanda que se anticipe a este cambio de ciclo que muchos dan por hecho que se avecina.
Mientras tanto nos toca continuar atravesando dificultades como la falta de insumos importados, inflación y una demanda acotada a un segmento muy reducido de la población que cuenta con el poder adquisitivo suficiente para invertir en propiedades inmuebles. En resumen, creo que 2023 será un año con dificultades e incertidumbre de todo tipo, pero con ventas y rentabilidad positiva, que no es poco para los tiempos que nos toca vivir. Será el año para los que arriesgan y se animan.

Las perspectivas para 2023, no son mejores que las del 2022, este año se ha movido modestamente pero con continuidad la venta de emprendimientos al costo en el pozo y esperemos que continúe por lo menos igual, ya que a los problemas actuales se le agrega el año electoral, creemos que es momento para consolidar lo que estamos construyendo y ver con perspectiva de crecimiento el nuevo período presidencial.
Nosotros en Arquitectonika estamos proyectando nuevos emprendimientos, buscando la innovación en los nuevos modos de uso y con una arquitectura sustentable, que cuide el medioambiente, de bajo costo de mantenimiento y gran flexibilidad que permita adaptarse a los diferentes escenarios que nos depara la economía de este país.

Estamos cerrando un gran 2022 y con mucha confianza en que tendremos un excelente 2023 en tres sectores principales: el corporativo, logístico y turístico.
Nuestra provincia viene evidenciando una gran demanda en productos de renta corporativa debido al auge de la actividad minera. Salta pasó a ser una de las plazas más elegidas en materia de inversión en proyectos mineros y debe estar a la altura de ofrecer desarrollos inmobiliarios que estén enfocados en las necesidades que esta actividad está generando.
Así como indica el Ministerio de Desarrollo Productivo de Nación, nuestra Provincia tiene 23 proyectos mineros activos y más de 60 que se encuentran en fase de exploración: todo esto supone un despliegue logístico, estructural que debe ser planificado y organizado.
En nuestro caso particular estamos en plena obra de un centro corporativo comercial y por lanzar otro corporativo residencial con servicio de hotelería. Entendemos que tenemos que poner mucho énfasis en el desarrollo de estos proyectos ya que la demanda en prestaciones que generan las culturas de los distintos países que vienen a radicarse a Salta por el Litio traen un enorme desafío. Actualmente hay firmas de todas partes del mundo mirando el capital que tiene nuestra provincia.
Por otro lado, vimos un fuerte desarrollo post pandemia del e-commerce y las necesidades logísticas de esta última milla, como así también proveedores mineros que intensificaron su actividad. Este cambio de escala generó mayor demanda en materia de depósitos, lugares de acopio y soluciones integrales para sus operaciones. A partir de este contexto surge Nexa como el primer parque privado logístico de Salta y otro de nuestros grandes desafíos 2023.
Estos proyectos contemplan que el crecimiento de estas actividades económicas demanda un desarrollo logístico acorde a la variedad de productos y servicios que ofrece la provincia con proyecciones nacionales e internacionales, además de internas.
En cuanto a productos inmobiliarios apuntados al turismo, estamos desarrollando en la zona de los Valles Calchaquíes proyectos de renta temporaria con una plataforma propia de administración de esa cartera y posibilidad que los inversores puedan intercambiar sus propiedades entre sí teniendo la misma calidad y prestación de servicio de su inversión. Salta en los últimos años duplicó las tasas de ocupación con cifras muy positivas, basta recordar que la última temporada, la provincia batió records de ocupación turística de forma histórica, con el arribo de más de 363 mil turistas que nos visitaron durante el verano de 2022. Esto demuestra la gran necesidad de profundizar en la oferta para este sector que sigue creciendo.
Si bien nos enfrentamos a un año electoral y a una macro complicada, sabemos que en nuestro país hay mucho por hacer y más cuando hay pasión y dedicación.

Los años electorales, en nuestro sector, históricamente se han desarrollado con una posición de wait and see. Meses en los que estudiamos numerosos proyectos con una tasa de conversión menor que en otros momentos. Sin embargo, cualquier cambio de ciclo se verá positivamente y confío en que varios proyectos importantes se lanzarán durante el 2023.
En cuanto a la macro, más allá del contexto cada vez más complicado, el sector de real estate y obras privadas se sigue reinventando para aprovechar algunas condiciones favorables como un costo de construcción que continúa bajo en dólares. Cabe destacar que el target principal sigue siendo el público inversor, y así será hasta que el poder de compra mejore y las condiciones macroeconómicas garanticen un contexto de mayor estabilidad.
Es difícil que el sector progrese y muestre indicadores de crecimiento sin un proyecto futuro de país o una visión de largo plazo necesaria para favorecer las inversiones y el desarrollo de las empresas, que en definitiva son las generadoras de empleo. La inflación es muy nociva y tiene sus consecuencias visibles en la construcción como el impacto en la productividad, en el poder de compra de quien necesita una vivienda, en el crédito hipotecario, entre otros. Estos niveles de tasas de interés e inestabilidad en una industria con una cadena de valor muy larga y muy dependiente de pequeñas y medianas empresas genera grandes problemas.
No obstante, transitando nuestro 70º aniversario proyectamos un año de mucho crecimiento de nuestra operación tanto en Argentina como en Uruguay. Estamos superando la expectativa de contratos prevista para el próximo ejercicio. Por otra parte, tenemos un buen backlog de proyectos para el mediano plazo, concretamente, tenemos el desafío de ejecutar más de 600.000m2 de obra durante los próximos 2 años. Además, estamos analizando en concreto proyectos en varias ciudades del interior de Argentina y en otros países de la región.

Para el año que viene, esperamos condiciones complicadas para el desarrollo de nuevos proyectos, en el entendimiento de que no habrá un contexto favorable para la inversión en general, que afectará a nuestro sector. Esperamos un primer semestre recesivo y un segundo semestre que estará marcado por el proceso electoral y la espera de los anuncios del nuevo gobierno para tomar decisiones.
Con ese panorama, los desarrolladores que puedan tomarlas, tendrán oportunidades de comprar tierra y obra en condiciones favorables a quien necesite vender. Al mismo tiempo, encontrarán seguramente dificultades para colocar sus productos terminados a menos que estén dispuestos a otorgar precios de oportunidad a sus compradores. En términos de proyecciones de más largo plazo, los últimos 4 años de bajas sistemáticas en los precios de venta de inmuebles terminados parecen indiciar que se ha llegado a un piso técnico que será difícil de perforar si se pretende mantener la actividad, dado que los márgenes se han reducido mucho o incluso han desaparecido, generando poco incentivo a la venta para quien puede conservar el stock. Esto induce a pensar que el 2023 puede ser un buen año para posicionarse con proyectos de nicho, pensando en una recuperación de precios a partir del 2024, pero siempre dentro de esquema de suma prudencia y con muchos puntos de control en las inversiones a realizar.
Será también un año para pensar, desde el sector y la actividad gremial empresaria que desarrollamos desde la AEV y la Mesa de la Vivienda, en nuevas propuestas para el mediano plazo y para el nuevo equipo de gobierno que asuma a final del año, que tendrá que resolver una situación muy grave y con fuertes restricciones financieras. En ese contexto, la inversión en el sector y en especial en viviendas, con su gran capacidad de reactivación de la economía y la generación de puestos de trabajo, será un tema a planear con cuidado, dando al sector privado las herramientas de promoción y de contexto necesarias para movilizar sus capacidades, teniendo en cuenta que el Estado no contará con posibilidades importantes de inversiones fiscales por mucho tiempo.

El año 2023 se moverá al ritmo electoral y al del dólar. El negocio inmobiliario, se viene moviendo con dinámicas bien distintas según el tipo de producto y segmento. Los ganadores de los últimos 2 años fueron el sector relacionado a logística, distribución y galpones y en el ámbito residencial el segmento de construcción sobre terreno propio en barrios cerrados gracias a la baja notable en el costo de la construcción por debajo del promedio histórico que estímulo la venta de terrenos, nuevos emprendimientos, y la construcción a un ritmo que no se veía en más de 25 años.
En el año 2023, estos serán los sectores que seguirán liderando el sector. El costo de La construcción sigue por debajo del promedio, aunque ya recuperó parte de esa baja, y acá dependerá como se vaya moviendo la inflación y los costos en pesos y la evolución en dólares que pueden encarecer o disminuir los costos medidos en pesos o dólares.
Luego están las oportunidades, cada segmento los tiene. En el mercado del usado de departamentos hay buena mercadería y precios interesantes, en el rubro a estrenar o desde el pozo, hay oportunidades pero son más difíciles de detectar.